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苏波:调控使行业更成熟 并非不可回避的老虎
类型:政策法规   日期:2014-04-08   浏览:1432 次

一年前的7月8日,在楼市调控的紧锣密鼓中,新华联不动产股份有限公司(以下简称“新华联”)借壳登陆A股成功。新华联也成为2010年4月调控启动后,首家实现上市的房企。新华联运河湾) 是民营企业的佼佼者,也被评为“中国最具生命力企业100强”;但在房地产品牌上,客观讲,新华联不动产现在还是二线品牌。上市,也给我们跻身一线品牌提供了很好的契机。我们的一个目标是,3-5年把新华联不动产提升为一线品牌,争取3年内销售过百亿。

新京报:除了销售目标,公司在战略布局和业务发展上还有怎样的规划?

苏波:目前来看,新华联不动产主要是以北京为中心。包括北京、上海、广州在内,一线城市有合适的机会,我们肯定还会拿地;同时,我们也在关注刚需等购买力更强的二线省会城市,有重点地向二三线扩张。目前我们关注的区域包括中部湖南的长株潭,西部我们也已经进入了西宁、呼市,东部除黄山,我们也在关注江苏、上海等地。这些地区都是经济较发达或者在国家战略格局中占有重要位置,民间资本较为活跃,市场前景看好。我们也希望以点带面,下面的城市公司适时向区域公司过渡,但要把握机会,不过早提区域公司。

在业务格局上,新华联不动产提出了坚持开发住宅地产、商业地产+自持物业的战略。

正向综合运营商转变

新京报:从住宅开发到住宅与商业自持并重,公司是基于怎样的考虑提出这样的转变的?

苏波:市场变化很快,政策调控也对房企提出了更高的要求,此外还有上市的背景,这都要求新华联不动产要由单纯的房地产开发商向综合运营商转变。自持物业的长期盈利性,对于上市公司具有重要意义。

新京报:新华联不动产对住宅和商业自持物业配比有怎样的考虑?

苏波:按投资强度算,商业自持物业我们会控制在40%以内。当然在局部地方,类似上海这样的城市,如果有一个项目规模不大,回报非常好,我们就会考虑全部做自持。在商业开发方面,我们重点考虑综合体、写字楼、酒店等几大类。新华联不动产依靠集团的多元化业务资源,也可以获得更多的支持。

新京报:本轮调控启动后,不少房企都开始发力商业地产。新华联不动产担心商业地产过剩吗?

苏波:中国区域发展水平、城乡发展水平,差异都很大。具体到某一阶段某一区域可能会过剩,但就全国来讲,商业地产还是大有可为的,关键是我们要找准发展的着力点和区域。类似在西宁、呼和浩特,市场对商业综合体需求就很旺盛。

新京报:我们还注意到,新华联不动产在推进不少小镇系列的产品,如黄山“纳尼亚小镇”,株洲、大庆也有“北欧小镇”“阿斯兰小镇”。小镇产品是不是也能丰富综合运营商的内涵?

苏波:小镇产品本身可以借助当地旅游资源,实现产品升级,带动人居品质升级。旅游地产、文化地产本身符合国家层面的战略规划。我们开发小镇产品,不仅是为了销售,还要考虑当地的文化品牌推广与传承,有助于资源和环境保护。

低成本扩张不意味着低质量

新京报:新华联不动产上市一年,您感到公司获得哪些提升?

苏波:去年的成功上市,首先表明集团把房地产作为未来非常重要的板块来考虑,也表明我们对房地产未来发展充满信心。上市,意味着对企业要求更高,企业对股东、投资者、社会的责任更大。首先,公司每件事情都要更加规范化;第二,上市对公司内控提出了更高要求,我们也成立了内控领导小组,不断完善内控体系;第三,上市逼着公司提升管理水平。我们今年就计划投资1000万,提高信息化管理水平。进一步杜绝风险、提高效率、加强管控的有效性。

新京报:新华联不动产提出2012年是质量管理年,强调练内功,是不是也有这方面的考虑?

苏波:有上市的要求。另一方面,中国房地产经过20多年的发展,已经过了靠跑马圈地、快速复制、售罄就能赚钱的阶段。因此我们需要更优的品质管理,提出今年是质量管理年。

新京报:质量管理具体体现在哪些方面?

苏波:我们有一个口号是“以客为尊”。要做到这一点,从设计、建设、销售到交房、物业服务,就要一条龙地进行质量管理。我以前也早就提出过类似“飞行检查”(突击检查)这样的做法。

新京报:新华联不动产也有低成本扩张的经验,这与质量管理如何统一呢?

苏波:低成本扩张,并不意味着降低建设成本、工程质量,而是指利用市场的波峰波谷实现低成本扩张。例如现在在一些发达城市的土地机会,土地价格本身是低位。建设过程中的成本控制则有非常精细化的考虑,但有一点可以肯定的是,不该省的成本绝对不省。我们通州的运河湾项目获过北京市“结构长城杯”,唐山新华联广场等也获过省级结构优质工程称号。根据我们质量管理年的要求,今后,公司旗下项目都要成为当地优质工程,一半以上要做到省部级优质工程。

调控并非不可回避的“老虎”

新京报:您是如何看待楼市调控的影响?对后市如何看?

苏波:房地产调控能使行业更成熟、更理性,这也符合多数主流房企的看法。调控不是不可回避的“老虎”。新华联不动产在调控下向综合运营商的转型,这都是一种积极应对。公司现在有5000多亩的土地储备,我们对后市保持乐观。

新京报:北京是新华联不动产总部,运河湾项目也给新华联做出了很大贡献。您 能谈谈在北京的发展计划吗?

苏波:集团总部在北京,北京必然是我们的战略高地。除运河湾项目外,我们也在寻求合适的机会拿地,看机会而不拘泥于区县。从社会责任角度出发,我们也希望有机会在京开发一些保障房,和政府一起促进保障房建设。

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